Недвижимость – предмет в высшей степени заметный. В карман ее не спрячешь, за границу не вывезешь. Этот факт, а также весьма немаленькая стоимость квартир, дач, коттеджей и т.п. привлекает к объектам real estate пристальный интерес государства. В первую очередь, конечно, налоговых органов. Можно без преувеличения сказать, что ни один шаг владельца недвижимого имущества не остается без внимания.

Как проявляется это внимание на разных этапах, чего ожидать и как правильно поступать в каждой ситуации – ответы на эти вопросы искал корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Покупка: налогов нет, зато интерес имеется
Приобретение недвижимости не влечет за собой необходимости платить какие-либо налоги – во всяком случае, нигде в законодательстве РФ противоположного (т.е. что налоги в этом случае платить надо) не сказано. Существует, правда, еще один аспект проблемы. Все жители («налоговые резиденты», по терминологии ФНС) обязаны платить подоходный налог. И если некий гражданин всю свою жизнь получает 7000 руб. в месяц, а потом вдруг покупает квартиру за 50 млн. – резонно возникает вопрос: откуда он взял деньги?

«До 10 августа 2003 года действовала ст. 86.1. Налогового кодекса «Налоговый контроль за расходами физического лица», - напоминает Ирина Маркочева, юрист агентства недвижимости «Кутузовский проспект». – В ней прямо говорилось, что целью данного контроля является «установление соответствия крупных расходов физического лица его доходам». В другой статье НК, 86.3, продолжает эксперт, отмечалось, что если налоговые органы обнаружат несоответствие размеров доходов и расходов, они направляют физическому лицу письменное требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на приобретение имущества. Граждане, получившие такие требования, обязаны были в течение 60 дней представить специальную декларацию с указанием всех источников и размеров средств, израсходованных на приобретение имущества, указанного в требовании налогового органа.

Эти нормы законов, как мы уже сказали выше, были отменены 10 августа 2003 года. Причиной, по неофициальной информации, стала крайняя неэффективность налогового контроля: кто-то из руководителей ФНС признался на пресс-конференции, что если взять все проверенные ведомством сделки и сравнить их с суммой доначисленных в бюджет налогов, то получается, что каждая проверка принесла государству доход в… 10 копеек.

Контроль отменили, но, как говорится, «осадочек остался». Во-первых, существует официальное требование представлять сведения о своих (и, кстати, еще и супруги (супруга) и несовершеннолетних детей) доходах и имуществе тем, кто хочет занять руководящие должности на государственной или муниципальной службе. Во-вторых, периодически раздаются призывы вернуть налоговый контроль за расходами. Последний раз (уже летом нынешнего года) их автором стал спикер Совета Федерации Сергей Миронов – мягко скажем, не последний в государстве человек. По его мнению (цитируем по «Российской газете»), декларированию должна подлежать любая трата более 200 тыс. руб.

«Говоря формально, у налоговых органов нет законных оснований интересоваться, откуда вы взяли деньги на приобретение квартиры, - сообщил нам один эксперт рынка, просивший не называть его. – Более того, если данный вопрос вам и зададут, вы можете спокойно ответить что-нибудь вроде «личные сбережения» - и тема на этом будет закрыта». Однако, продолжил наш собеседник, у налоговиков в России существует тысячи оснований придраться к чему-то еще. Да, формально факт приобретения квартиры ничего не значит, но могут начать внимательно изучать ваш бизнес – что-нибудь да «нароют».

Наследников и одаряемых освободили от дани. Но не всех
Помимо покупки, существуют другие варианты получения недвижимого имущества. В первую очередь это, разумеется, наследование и дарение. Прежде наследники и одаряемые платили налог – и весьма немалый, сумма налогов на стандартную московскую квартиру иногда доходила до нескольких десятков тысяч рублей. С одной стороны, это, конечно, немного на фоне рыночной стоимости имущества. С другой – если человек не собирался продавать квартиру, а хотел, к примеру, дать пожить в ней своим подросшим детям, необходимость «отвалить» родине тысяч 30 «рэ» для многих была не очень приятным сюрпризом…

Приятно отметить, что с 1 января 2006 года правила были серьезно скорректированы – в пользу граждан. Налог на наследование, говорит Ирина Маркочева («Кутузовский проспект») практически полностью отменен – исключение сделано лишь для вознаграждений, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов. В общем, это уже не по теме нашей статьи, т.е. недвижимости.

Что касается дарений, то без налогов могут дарить друг другу близкие родственники: супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), дедушки-бабушки и внуки, а также братья и сестры – полнородные и нет. В прочих случаях, говорит Эдуард Федорец, эксперт агентства «БЕСТ-Комфорт», одаряемый платит налог на доход от приобретения этой недвижимости – по ставке (для резидентов России) в 13%. От себя добавим, что, сохранив последнюю оговорку, государство проявило изрядное здравомыслие: иначе у нас на рынке не осталось бы купли-продажи, все бы только и делали, что одаряли друг друга.

Владение: почти безболезненно. Пока
Переходим от приобретения недвижимости к, скажем так, постоянному владению ей. Здесь имеется свой налог – он называется «налогом на имущество физических лиц». Уплачивается ежегодно по следующим ставкам:

Главный «фокус» состоит в том, что сумма для налогообложения рассчитывается он не от рыночной, а от инвентаризационной стоимости объектов. Ее исчисляют БТИ – по каким-то своим методикам, о которых знающие люди отзываются в духе «надевать штаны через голову». Трехкомнатная квартира в 80 кв. м в современном доме в Москве (рыночная стоимость – не менее 8 млн. руб.) по этой «науке» стоит в пределах 500 тыс. – налог, соответственно, оказывается в районе 1000 руб. в год. Граждане, понятно, довольны…

Впрочем, совсем безобидным данный налог назвать тоже нельзя. Налоговая инспекция обязана присылать вам извещения на оплату – не получив их, вы и дергаться не должны. Но это по закону. В жизни же налоговики, не получив вожделенные деньги, сразу же объявляют человека неплательщиком – простая мысль о том, что квиточек мог, например, затеряться на почте, им в голову не приходит. А неплательщик – это по сегодняшним временам серьезно: можно, скажем, приехать в аэропорт для зарубежной поездки и остаться дома.

Бывают случаи и покруче. Автор лично знаком с женщиной, которой налоговики очень досаждали, требуя заплатить – при том, что все было заплачено. При разбирательстве выяснилось, что она внесена в базу данных ФНС два раза. Трогательнее всего то, что, обнаружив эту ошибку, налоговики вовсе не поторопились ее устранять. Налогоплательщице (которая, кстати, ради столь приятной беседы отпросилась с работы и отсидела два часа в очереди) сказали, что года через два, может быть, базу почистят, а пока что радуйтесь, что в суд на тебя не подали. Мораль из всего этого самая простая: за уплатой налогов надо следить. Если платежки на текущий год не пришли (органы ФНС должны присылать их до 1 августа), следует обратиться в родную налоговую инспекцию. Если «посылают» (самый вероятный при общении с родиной вариант), нужно написать соответствующее заявление в двух экземплярах. Одно оставляете в приемной инспекции, а на втором просите поставить печать о том, что такое-то заявление принято. При последующих «разборках» с налоговиками получается необоримый козырь на тот случай, если станут говорить, что «квиточки вам отсылали».

Возвращаясь к теме налога на имущество физических лиц, следует сказать, что самым интересным на сегодня является вопрос о том, повысят ли его и когда? Точнее говоря, формально даже не повысят, но начнут исчислять от реальной стоимости – для граждан это и будет повышением. Мысли тут приходят самые разные. С одной стороны, о предстоящем переходе на рыночную стоимость говорили уже столько раз, что поневоле начинаешь относиться ко всему несерьезно. Не так давно автор отыскал в интернете новость 2001 года, где говорилось, что новый порядок исчисления будет «железобетонно» введен в 2003 году. Так что вероятность того, что и на этот раз поговорят и забудут, не исключена.

«Никогда нельзя знать, что взбредет Слонопотаму в голову», - говорил в таких случаях Винни-Пух. С другой стороны, есть признаки того, что на этот раз действительно сделают. На дворе кризис, государству остро нужны деньги, а тут такая прекрасная возможность. На взгляд автора, лучшим подтверждением этой версии является ситуация с приватизацией: в начале 2000-х весь процесс был организован так, чтобы очереди были подлиннее. Сейчас иначе – приватизации обеспечивается «зеленая улица», даже московские БТИ стали выдавать для нее справки бесплатно. Снова вспомним Винни-Пуха («Это ж-ж-ж-ж неспроста!») и признаем, что объяснить подобную «щедрость» нельзя ничем кроме как желанием создать как можно больше собственников недвижимости. Для их последующего многодоходного налогообложения.

(Продолжение темы – в ближайших выпусках Metrinfo.Ru)