По данным ИРН, индекс стоимости жилья вырос за первую неделю марта на 0,6% до отметки 4,168 пунктов. При этом рублевые цены на квартиры в Москве продолжают топтаться на месте. 

В итоге нынешнюю весну рынок недвижимости встретил не ажиотажем, характерными для прежних лет, а стабильностью, что уже немало в нынешних условиях. Как полагают специалисты ИРН, в этом году у недвижимости мало шансов заметно вырасти по цене, зато в условиях стабильности рынок может существенно вырасти по объемам. 

По данным ИРН, за прошлую неделю стоимость "плохой" панели в Москве выросла на 0,9% и составила $3,744 тыс. за кв. метр. Цена на современную панель выросла на 0,8% до $4,075 тыс. за метр. Стоимость кв. метра в "сталинках" - $4,807 тыс. (+0,4%). Цена на современный монолит-кирпич выросла на 0,5% до $4,689 тыс. за кв. метр.

Урвать напоследок
Себестоимость строительства 1 кв. м жилья в среднем - 29 тыс. руб. При этом на Камчатке этот показатель - более 45 тыс. руб., в Москве - почти 62 тыс. руб., а в Республике Алтай - аж 97 тыс. руб. Почему цифры так разнятся? Ни для кого не секрет, что завершаются стройки "тучных" лет, и что будет дальше - неизвестно. Поэтому застройщики, подрядчики, чиновники-коррупционеры пытаются напоследок урвать по максимуму. Строительные компании заявляют, что себестоимость работ забирает львиную долю прибыли. В то же время они стыдливо умалчивают о многочисленных посреднических фирмах, из-за которых происходит двукратное увеличение цены "квадрата". (По неофициальным данным, взятки чиновникам составляют порядка 40% от рыночной стоимости 1 кв. м жилья). "Рынок", - объясняют нам ответственные товарищи. "Неэффективная работа антимонопольной службы", - возражаем мы и… покорно открываем кошельки.

Следующая причина. В прошлые годы наши горе-девелоперы набрали столько кредитов, что теперь не знают, как по ним расплачиваться. Судите сами: задолженность по займам группы компаний "ПИК" по итогам II квартала этого года составила более 64 млрд. руб., притом что готовых квартир у этой фирмы - на 8 млрд. руб., а должники в течение года должны вернуть всего 22 млрд. руб.* А где остальные миллиарды? Как правило, такие "остатки" уходят прежде всего на покупку у местных властей "золотых" инвестиционных прав на застройку. У той же группы компаний "ПИК" в таких вложениях "закопано" почти 58 млрд. руб. а, к примеру, у "ДСК-1" - 363 млн руб.

Сегодня многие девелоперы обивают пороги региональных администраций, умоляя чиновников выкупить обратно инвестконтракты. Но что могут сделать бюрократы, если региональные бюджеты с дырами? Поэтому все эти потери девелоперы пытаются ровным слоем размазать по стоимости жилья.

Ещё одна преграда - неплатёжеспособность должников. Сегодня строителям должны и бюджеты всех уровней, и заказчики, и покупатели. В этом одна из причин того, что за год (к августу 2009 г.) число убыточных строительных организаций возросло на 11% (до 36%). И это, как говорится, ещё не вечер. А кто расплачивается за должников? Опять покупатель.

Прятки по-новому
Впрочем, "жирок" у строителей есть, и прячут они его нередко в странах, прославившихся льготным налоговым режимом (иначе возникает вопрос: почему акции наших компаний принадлежат в том числе и иностранцам?). Так, "ДСК-1" лишь на 17% принадлежит российской организации, остальные акции поделены между фирмами, "прописанными" на Виргинских островах, Кипре, в Гонконге и Великобритании. В "ПИКе" 60% акций принадлежит трём иностранным компаниям*. Аналогичная ситуация практически во всех крупнейших строительных компаниях страны.

На сколько могут упасть цены на недвижимость? Если всё оставить как есть, то в перспективе цены могут снизиться на 20-25%. Если же за строительную отрасль всерьёз возьмутся антимонопольщики, экономический кризис продолжится, а ипотека по-прежнему будет находиться в состоянии комы - у жилья есть шансы подешеветь в 1,5-2 раза. Правда, такой обвал разорит многие стройкомпании. Как знать, может, это и к лучшему. Вряд ли кто-нибудь из нас после кризиса захочет вновь увидеть цену в 6 тыс. долл. за "квадрат" без отделки.

Снижение цен на жильё
в процентах, за I полугодие 2009 г.

• Латвия (Рига): -47,7
• ОАЭ (Дубай): -46,2
• Украина*: -20,9
• Болгария: -20,9
• Сингапур: -18,1
• Россия*: -16,8
• Исландия: -8,4
• Япония (Токио): -7,3
• Ирландия: -7
• Дания: -7
• США: -5,6
• Испания: -4,9

* Данные из финансовой отчётности самих компаний

Более 20% россиян считают цены на жилье приемлемыми, свидетельствуют данные исследования страховой компании "Росгосстрах", проводившей опрос осенью этого года. Между тем, по данным страховщиков, в последние годы доля тех, кто считал цены на жилье приемлемыми, составляла примерно 10% от числа взрослых жителей крупных и средних городов. 

Исследование проводилось в 38 российских городах с населением более 500 000 человек, всего в нем приняли участие более 19 000 респондентов. 

Доходы выросли, цены упали
"Реальные доходы населения за время кризиса практически не снизились — по данным Росстата, за девять месяцев 2009 года реальные доходы россиян упали на 1,1%. Тогда как цены на жилье в Москве, например, снизились по сравнению с осенью прошлого года примерно в два раза", – отмечает руководитель Центра стратегических исследований компании "Росгосстрах" Алексей Зубец. 

Таким образом, по его словам, покупательная способность россиян в части недвижимости заметно увеличилась, что и привело к росту доли потребителей, удовлетворенных уровнем цен на жилье.
Несмотря на падение цен, среди москвичей только 9% считают стоимость недвижимости приемлемой. В прошлом году доля москвичей, удовлетворенных ценами на жилье, была еще меньше — 6%. 

Москвичей ненамного опережают жители Владивостока и Санкт-Петербурга — здесь цены на жилье также по-прежнему сильно оторваны от платежеспособного спроса на него. Среди городов, где проводилось исследование, наиболее доступно жилье в Перми, Челябинске и Набережных Челнах. 

Два миллиона за квартиру
Исследование показало, что в кризис заметно снизились бюджеты, которые россияне готовы тратить на недвижимость. "В прошлом году сумма, с которой были готовы расстаться жители крупных и средних российских городов в обмен на новую квартиру или дом, составляла $162 000 (4 млн рублей), а сегодня она снизилась до $78 000 (2,2 млн рублей)", — говорится в материалах "Росгосстраха". 

В целом запросы у россиян вполне соответствуют реальным рыночным ценам на недвижимость. 

Сейчас для покупки квартиры в подавляющем большинстве регионов необходимо иметь от 1 млн до 5 млн рублей. Именно в этом диапазоне сосредоточено 63% объектов, сообщают специалисты федерального портала "Мир квартир", проанализировав предложение вторичного жилья в 150 российских городах. 

По данным "Мира квартир", за каждую пятую квартиру продавцы хотят выручить от 5 млн до 10 млн рублей. Почти столько же квартир (14%) стоят еще дороже. За 1 млн рублей и ниже выставлено на продажу всего 2% квартир. 

"Повышение интереса к покупке недвижимости в очередной раз говорит о том, что рынок недвижимости продолжает развиваться, отрицательные тенденции уходят, уступая место стабилизации. Хотя цены по-прежнему падают, темпы падения нельзя назвать катастрофическими", – заметил GZT.RU Андрей Бекетов, руководитель специализированного портала АРН. 

Недвижимый сценарий
По словам Бекетова, у дальнейшего развития рынка есть два возможных сценария. В первом случае продавцы будут ждать, пока потенциальные покупатели накопят недостающую сумму, не снижая цен. 

Во втором случае в результате взаимных уступок стороны придут к компромиссному варианту. Пока реализуется первый сценарий, но на фоне падения цен и относительно низкого спроса, главный вопрос заключается в том, насколько хватит терпения у продавцов жилья. 

"Средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 145 тыс. рублей, точка встречи продавца и покупателя, по моему мнению, находится в районе 115-120 тыс. рублей за квадрат. В регионах, понятно, картина другая", – прогнозирует Бекетов. 

По мнению аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, жилье, безусловно, стало доступнее. Но для его покупки желательно иметь наличные. Потому как ипотека еще не восстановилась после кризиса и разговоры о ее массовости пока преждевременны. 

"С другой стороны, люди видят, что цены падают, и многие из них стараются купить себе жилье именно сейчас, логично предполагая, что через пару лет картина может измениться", – подчеркивает Кочетков. При этом в Москве темпы падения цен ниже, чем в регионах. 

Москва все дальше
Вместе с тем все меньше жителей регионов, готовых все бросить, переехав на постоянное место жительство в Москву. 

По данным Россгосстраха, только 1,2% жителей крупных и средних городов готовы перебраться в Москву в ближайшие год-два. И еще 1% рассматривает для себя возможность сделать это в более отдаленной перспективе. Наибольшая доля потенциальных переселенцев в столицу приходится на Саратов (2,9%), Ярославль (2,6%), Владивосток и Тольятти (2,5%). 

"Покупкой жилья в столице всех проблем не решить. Поэтому большинство региональных специалистов не видит особого смысла перебираться из региона в Москву в кризис, когда ту же работу за те же деньги можно найти и в своем городе", – замечает Бекетов. 

По словам Кочеткова, регионы можно разделить на две группы. К перовой относятся моногорода, у жителей которых нет денег на покупку квартиры у себя дома, не говоря уже об инвестициях в столичную недвижимость. Во второй группе – города-миллионники, где жизнь налаживается и появляется стабильность. Жители этих городов находят высокооплачиваемую работу на местах, и о Москве не думают. Так что общая тенденция снижения привлекательности столицы России для регионов существует.