Так что, прежде чем завидовать, проверьте, а не живут ли знакомые в районе, который годами возглавляет рейтинг худших местечек столицы. Решать, где жить, конечно, вам – а "Собственник" в помощь взвешенному решению публикует свой рейтинг самых плохих московских районов.

Не в сказку попали
Если верить аналитикам, 42% людей, переезжающих в столицу из регионов, предпочитают селиться в черте Москвы. Так же поступают и 52% кочующих иностранцев. Но если с легальными иностранцами все более или менее понятно: владельцы бизнеса или топ-менеджеры, они из одних только представительских соображений вряд ли выберут жилье на окраине. А вот те, кого в Московский регион, что называется, "нужда пригнала", приобретают столичную квартиру (вместе с желанной регистрацией), исходя из совсем других – денежного характера – ограничений. В итоге, совершив покупку по цене ниже среднерыночной, они попадают вовсе не в сказку. Ибо Москва, начиная годов с 60-х прошлого века, все прирастает и прирастает районами, и многие из них коренными москвичами воспринимаются как сомнительные.

По данным ИРН, индекс стоимости жилья вырос за первую неделю марта на 0,6% до отметки 4,168 пунктов. При этом рублевые цены на квартиры в Москве продолжают топтаться на месте. 

В итоге нынешнюю весну рынок недвижимости встретил не ажиотажем, характерными для прежних лет, а стабильностью, что уже немало в нынешних условиях. Как полагают специалисты ИРН, в этом году у недвижимости мало шансов заметно вырасти по цене, зато в условиях стабильности рынок может существенно вырасти по объемам. 

По данным ИРН, за прошлую неделю стоимость "плохой" панели в Москве выросла на 0,9% и составила $3,744 тыс. за кв. метр. Цена на современную панель выросла на 0,8% до $4,075 тыс. за метр. Стоимость кв. метра в "сталинках" - $4,807 тыс. (+0,4%). Цена на современный монолит-кирпич выросла на 0,5% до $4,689 тыс. за кв. метр.

Урвать напоследок
Себестоимость строительства 1 кв. м жилья в среднем - 29 тыс. руб. При этом на Камчатке этот показатель - более 45 тыс. руб., в Москве - почти 62 тыс. руб., а в Республике Алтай - аж 97 тыс. руб. Почему цифры так разнятся? Ни для кого не секрет, что завершаются стройки "тучных" лет, и что будет дальше - неизвестно. Поэтому застройщики, подрядчики, чиновники-коррупционеры пытаются напоследок урвать по максимуму. Строительные компании заявляют, что себестоимость работ забирает львиную долю прибыли. В то же время они стыдливо умалчивают о многочисленных посреднических фирмах, из-за которых происходит двукратное увеличение цены "квадрата". (По неофициальным данным, взятки чиновникам составляют порядка 40% от рыночной стоимости 1 кв. м жилья). "Рынок", - объясняют нам ответственные товарищи. "Неэффективная работа антимонопольной службы", - возражаем мы и… покорно открываем кошельки.

Следующая причина. В прошлые годы наши горе-девелоперы набрали столько кредитов, что теперь не знают, как по ним расплачиваться. Судите сами: задолженность по займам группы компаний "ПИК" по итогам II квартала этого года составила более 64 млрд. руб., притом что готовых квартир у этой фирмы - на 8 млрд. руб., а должники в течение года должны вернуть всего 22 млрд. руб.* А где остальные миллиарды? Как правило, такие "остатки" уходят прежде всего на покупку у местных властей "золотых" инвестиционных прав на застройку. У той же группы компаний "ПИК" в таких вложениях "закопано" почти 58 млрд. руб. а, к примеру, у "ДСК-1" - 363 млн руб.

Сегодня многие девелоперы обивают пороги региональных администраций, умоляя чиновников выкупить обратно инвестконтракты. Но что могут сделать бюрократы, если региональные бюджеты с дырами? Поэтому все эти потери девелоперы пытаются ровным слоем размазать по стоимости жилья.

Ещё одна преграда - неплатёжеспособность должников. Сегодня строителям должны и бюджеты всех уровней, и заказчики, и покупатели. В этом одна из причин того, что за год (к августу 2009 г.) число убыточных строительных организаций возросло на 11% (до 36%). И это, как говорится, ещё не вечер. А кто расплачивается за должников? Опять покупатель.

Прятки по-новому
Впрочем, "жирок" у строителей есть, и прячут они его нередко в странах, прославившихся льготным налоговым режимом (иначе возникает вопрос: почему акции наших компаний принадлежат в том числе и иностранцам?). Так, "ДСК-1" лишь на 17% принадлежит российской организации, остальные акции поделены между фирмами, "прописанными" на Виргинских островах, Кипре, в Гонконге и Великобритании. В "ПИКе" 60% акций принадлежит трём иностранным компаниям*. Аналогичная ситуация практически во всех крупнейших строительных компаниях страны.

На сколько могут упасть цены на недвижимость? Если всё оставить как есть, то в перспективе цены могут снизиться на 20-25%. Если же за строительную отрасль всерьёз возьмутся антимонопольщики, экономический кризис продолжится, а ипотека по-прежнему будет находиться в состоянии комы - у жилья есть шансы подешеветь в 1,5-2 раза. Правда, такой обвал разорит многие стройкомпании. Как знать, может, это и к лучшему. Вряд ли кто-нибудь из нас после кризиса захочет вновь увидеть цену в 6 тыс. долл. за "квадрат" без отделки.

Снижение цен на жильё
в процентах, за I полугодие 2009 г.

• Латвия (Рига): -47,7
• ОАЭ (Дубай): -46,2
• Украина*: -20,9
• Болгария: -20,9
• Сингапур: -18,1
• Россия*: -16,8
• Исландия: -8,4
• Япония (Токио): -7,3
• Ирландия: -7
• Дания: -7
• США: -5,6
• Испания: -4,9

* Данные из финансовой отчётности самих компаний